यदि आप व्यावसायिक अचल संपत्ति के निवेश के व्यवसाय में हैं, तो आप ऋण हामीदारी मानदंड जैसे कि ऋण-से-मूल्य (LTV) अनुपात और ऋण सेवा कवरेज (DSCR) अनुपात से परिचित होंगे। बैंक आमतौर पर इन मेट्रिक्स का उपयोग यह तय करने में करते हैं कि क्या उन्हें ऋण देना चाहिए। कर्ज की उपज हामीदारी ब्लॉक पर नया बच्चा है। उधारदाताओं को यह पसंद है क्योंकि एलटीवी और डीएससीआर के विपरीत, यह बाजार मूल्य, परिशोधन अवधि और ब्याज दर पर निर्भर नहीं करता है जिसे या तो जोड़-तोड़ किया जा सकता है या जो समय के साथ बदलते हैं।
टिप्स
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ऋण की उपज ऋण की राशि से संपत्ति की शुद्ध परिचालन आय को विभाजित करके एक वाणिज्यिक अचल संपत्ति बंधक से जुड़े जोखिम की गणना करती है।
वाणिज्यिक ऋण के लिए जोखिम परीक्षण
अधिकांश बैंक एक वाणिज्यिक अचल संपत्ति ऋण से जुड़े जोखिम का आकलन करने के लिए दो परीक्षण लागू करते हैं: ऋण सेवा कवरेज अनुपात और ऋण-से-मूल्य अनुपात। डीएससीआर सूत्र यह आकलन करता है कि संपत्ति से शुद्ध परिचालन आय - संपत्ति का सभी किराया और राजस्व उसके ऑपरेटिंग खर्चों से कम है - एक स्वस्थ बफर के साथ बंधक भुगतान से अधिक है, इसलिए आपके पास अभी भी पर्याप्त पैसा है कि आप ऋण का भुगतान कर सकते हैं, भले ही खर्च बढ़ जाएं या किराया नीचे आता है। उदाहरण के लिए, एक ऋणदाता को प्रत्येक $ 1 उधार के लिए $ 1.50 की शुद्ध परिचालन आय (NOI) की आवश्यकता हो सकती है।
LTV अनुपात संपत्ति के मूल्य से विभाजित बंधक ग्रहणाधिकार की राशि का प्रतिनिधित्व करता है। इसलिए, यदि आपने $ 800,000 की इमारत के लिए $ 500,000 का ऋण लिया है, तो LTV 62.5 प्रतिशत होगा। लगभग or५ प्रतिशत या उससे कम एलटीवी का कम बैंक एक फौजदारी बिक्री में अपना पैसा वापस पाने का अच्छा मौका देता है, भले ही संपत्ति समय के साथ कम मूल्यवान हो गई हो।
डेट यील्ड क्या है?
LTV के साथ समस्या यह है कि यह संपत्ति के बाजार मूल्य में बदलाव के रूप में बदलता है, इसलिए इस मीट्रिक के साथ जोखिम का स्थिर माप प्राप्त करना कठिन है। इसी तरह, चूंकि DSCR की गणना ऋण की ब्याज दर और परिशोधन अवधि पर निर्भर करती है, आप DSCR को बढ़ाने के लिए इन कारकों में फेरबदल कर सकते हैं। उदाहरण के लिए, 20 साल से 25 साल तक परिशोधन अवधि बढ़ाने से कम वार्षिक ऋण भुगतान प्राप्त किया जा सकता है और इस प्रकार DSCR को स्वीकार्य स्तर तक बढ़ाया जा सकता है, भले ही ऋण समय के साथ अधिक खर्च हो। इन विफलताओं की भरपाई के लिए, ऋणदाता आमतौर पर ऋण की उपज को हामीदारी मिश्रण में फेंक देते हैं। ऋण उपज केवल NOI और कुल ऋण राशि का उपयोग करके वाणिज्यिक अचल संपत्ति ऋण के जोखिम को मापने के लिए एक और तरीका प्रदान करता है।
डेट यील्ड की गणना कैसे करें
ऋण की उपज की गणना करने के लिए गणित सरल है: प्रस्तावित ऋण राशि द्वारा संपत्ति की शुद्ध परिचालन आय को विभाजित करें। उदाहरण के लिए, मान लें कि आप $ 1 मिलियन की इमारत खरीद रहे हैं, और NOI $ 50,000 प्रति वर्ष है। आपके पास $ 300,000 नकद हैं और भवन खरीदने के लिए $ 700,000 उधार लेना चाहेंगे। ऋणदाता $ 50,000 / $ 700,000 या 7.14 प्रतिशत की ऋण उपज की गणना करता है। ऋणदाता आमतौर पर एक बंधक को मंजूरी देने से पहले न्यूनतम ऋण पैदावार निर्धारित करते हैं। तो, आप पाएंगे कि उधारदाताओं ने बंधक ऋण की गणना करने के लिए अपने सिर पर गणना को फ्लिप किया, जहां ऋण उपज से विभाजित एनओआई अधिकतम ऋण राशि देता है। उदाहरण के लिए, अगर ऋणदाता को 10 प्रतिशत की ऋण उपज की आवश्यकता होती है, तो हमारी $ 50,000 एनओआई संपत्ति केवल $ 500,000 ऋण के लिए अर्हता प्राप्त करेगी।
डेट यील्ड वर्सस कैप रेट
ईगल-आइड रियल एस्टेट निवेशक यह पहचानेंगे कि ऋण की उपज परिभाषा एक कैप दर की तरह दिखती है, जो भवन की कीमत के लिए NOI की तुलना करती है - उपरोक्त उदाहरण में $ 50,000 / $ 1 मिलियन या 5 प्रतिशत। समानता जानबूझकर है। ऐसा इसलिए है क्योंकि ऋणदाता प्रभावी उपज फार्मूले का उपयोग यह समझने के लिए कर रहा है कि निवेश पर किस तरह का प्रतिफल है, यदि वह इसे धनराशि दे सकता है। एक उच्च ऋण उपज अनुपात का मतलब है कि ऋण चुकौती के आकार के सापेक्ष अधिक किराया आ रहा है, इसलिए एक उचित मौका है कि अगर बैंक एक बंधक भुगतान पर चूक करता है तो बैंक बाहर नहीं खोएगा।
क्या एक अच्छा ऋण उपज है?
वाणिज्यिक अचल संपत्ति क्षेत्र में, सामान्य न्यूनतम स्वीकार्य ऋण उपज 10 प्रतिशत है। हालाँकि, आपके द्वारा उद्धृत वास्तविक संख्या, संपत्ति के प्रकार, किरायेदार की वित्तीय ताकत और ब्याज दरों पर निर्भर करेगी। होटल जैसे जोखिमपूर्ण संपत्ति के प्रकार, जिसमें उतार-चढ़ाव की दर और अप्रत्याशित एनओआई हो सकते हैं, आमतौर पर अधिक स्थिर कार्यालय निवेश की तुलना में उच्च ऋण पैदावार की मांग करते हैं। ऋणदाता बोलते हैं, एक उच्च ऋण उपज "कम उत्तोलन" को इंगित करता है, जो कम उधार जोखिम को इंगित करता है।
