वाणिज्यिक रियल एस्टेट के टर्मिनल मूल्य का निर्धारण कैसे करें

टर्मिनल मूल्य टर्मिनल वर्ष के बाद सभी नकदी प्रवाह का रियायती मूल्य है। यह वह वर्ष है जिसमें निवेश की अवधि समाप्त होती है। रियायती नकदी प्रवाह वर्तमान में भविष्य के नकदी प्रवाह की छूट है। वाणिज्यिक अचल संपत्ति में कार्यालय भवन, शॉपिंग मॉल, कारखाने और खाली जमीन शामिल हैं। टर्मिनल वैल्यू एसेट वैल्यूएशन का एक प्रमुख घटक है।

टर्मिनल मान की गणना यह मानकर करें कि टर्मिनल वर्ष तक संपत्ति लगातार वार्षिक दर से मूल्य में वृद्धि करती है। टर्मिनल मान सूत्र है: CV_ (1 + r) ^ t, जहां CV अचल संपत्ति संपत्ति का वर्तमान मूल्य है, r छूट दर है और t टर्मिनल वर्ष है। आप छूट दर के लिए मुद्रास्फीति की वर्तमान दर का उपयोग कर सकते हैं। उदाहरण के लिए, यदि वर्तमान मूल्य $ 1,000 है, तो टर्मिनल वर्ष 5 है और मुद्रास्फीति की दर 2 प्रतिशत है, टर्मिनल मूल्य $ 1,104.08: 1,000_ (1 + 0.02) ^ 5 है। इस दृष्टिकोण के साथ दो समस्याएं हैं: पहला, आप वाणिज्यिक रियल एस्टेट संपत्ति के वर्तमान मूल्य अनुमान को सही मान रहे हैं, जिसका अर्थ न तो बहुत अधिक है और न ही बहुत कम है; और दूसरा, कि टर्मिनल वर्ष तक इसके मूल्य में स्थिर और निरंतर वृद्धि होगी। इन मान्यताओं के लंबे समय तक टिके रहने की संभावना नहीं है। इन कारणों के लिए, एक वैकल्पिक दृष्टिकोण का उपयोग अक्सर किया जाता है।

टर्मिनल वर्ष में शुरू होने वाले, निरंतर नकदी प्रवाह विकास दर को निरंतरता मानकर टर्मिनल मान की गणना करें। टर्मिनल वैल्यू फॉर्मूला है: सीएफ / (आर - जी), जहां सीएफ टर्मिनल वर्ष में संपत्ति द्वारा उत्पन्न नकदी प्रवाह है, जी निरंतर वार्षिक नकदी प्रवाह विकास दर है, और आर डिस्काउंट रेट है। उदाहरण के लिए, यदि टर्मिनल वर्ष 5 में शुरू होने वाला नकद प्रवाह $ 100 है, तो छूट की दर 8 प्रतिशत है और निरंतर वार्षिक नकदी प्रवाह की वृद्धि दर 2 प्रतिशत है, टर्मिनल का मूल्य $ 1,666.67: 100 / (0.08 - 0.02) है। ध्यान दें कि यदि आप एक शून्य स्थिर वार्षिक नकदी प्रवाह विकास दर (g) मान लेते हैं, तो टर्मिनल वैल्यू फॉर्मूला CF / r (छूट दर से विभाजित नकदी प्रवाह) को सरल करता है।

टर्मिनल मूल्य के वर्तमान मूल्य की गणना करें, जो प्रभावी रूप से एक बार के भविष्य के नकदी प्रवाह है। वर्तमान मूल्य सूत्र टीवी / (1 + आर) ^ टी है, जहां टीवी वर्ष में टर्मिनल मान है, और आर छूट दर है। उदाहरण के लिए, यदि वर्ष 10 में टर्मिनल मूल्य $ 1,000 है और छूट की दर 4 प्रतिशत है, तो वर्तमान मूल्य $ 675.56: 1,000 / (1 + 0.04) ^ 10 है।

टिप्स

• परिसंपत्तियों के लिए छूट की दर आम तौर पर पूंजी की फर्म की लागत है (यानी, उधार लेने की लागत)।