एक संपत्ति का उचित बाजार मूल्य खुले बाजार पर एक संपत्ति का मूल्य है जिसमें कोई बाहरी कारक नहीं है। इस मूल्य के कई महत्वपूर्ण उपयोग हैं और तलाक के लिए आवश्यक है, जब करों की गणना, घर की बिक्री और बीमा दावों के लिए। जबकि किसी भी दी गई संपत्ति ने सैद्धांतिक उचित बाजार मूल्य दिया है, यह निर्धारित करना कि सही मूल्य लगभग असंभव हो सकता है। यही कारण है कि उचित बाजार मूल्य की गणना के लिए कई अलग-अलग तरीके हैं, जिनमें से प्रत्येक किसी दिए गए संपत्ति की बारीकियों के आधार पर कम या ज्यादा सटीक हो सकता है।
उचित बाजार मूल्य क्या है?
उचित बाजार मूल्य उन सरल अवधारणाओं में से एक है जो व्यवहार में अविश्वसनीय रूप से जटिल बन सकते हैं। इसे सीधे शब्दों में कहें, तो उचित बाजार मूल्य वह मूल्य है जो किसी दिए गए संपत्ति का मौजूदा बाजार में किसी बाहरी दबाव जैसे कि समय या वित्तीय बाधाओं के साथ बेचना होगा। अनिवार्य रूप से, यह शब्द उस न्यूनतम मूल्य को संदर्भित करता है जिसे एक विक्रेता स्वीकार करने के लिए तैयार होगा और सबसे अधिक प्रतिस्पर्धी मूल्य एक खरीदार को भुगतान करने के लिए तैयार होगा यदि न तो खरीदने या बेचने की जल्दी में था, न ही वित्तीय बाधाओं के अधीन था, और दोनों एक था उचित तथ्यों का उचित ज्ञान। उचित बाजार मूल्य आपूर्ति और मांग के अधीन है और वर्तमान बाजार के आधार पर वृद्धि और गिरावट होगी।
क्यों उचित बाजार मूल्य महत्वपूर्ण है
उचित बाजार मूल्य एक संपत्ति का एक निष्पक्ष मूल्यांकन है। यह एक खरीदार या विक्रेता की वित्तीय या भावनात्मक स्थिति से अप्रभावित है। इस कारण से, अवधारणा का उपयोग अक्सर कानूनी उद्देश्यों के लिए किया जाता है, सबसे अधिक बार वे कर, बीमा और अचल संपत्ति लेनदेन शामिल होते हैं। यह तलाक की बस्तियों में भी इस्तेमाल किया जा सकता है ताकि यह सुनिश्चित किया जा सके कि दोनों पक्षों को संपत्ति का एक समान वित्तीय हिस्सा प्राप्त हो, भले ही दोनों पक्ष तलाक में शामिल सभी वास्तविक संपत्ति के बराबर हिस्से का मालिक न हों। जब वे अपने मालिकों से संपत्ति जब्त करते हैं और उन्हें उचित बाजार मूल्य के आधार पर प्रतिपूर्ति करते हैं, तो सरकार प्रख्यात डोमेन उद्देश्यों के लिए भी डोमेन का उपयोग करती है।
उचित बाजार मूल्य और कर
निष्पक्ष नुकसान के बाद या धर्मार्थ दान के लिए कर कटौती में उपयोग की गई संपत्ति के मूल्य का निर्धारण करते समय उचित बाजार मूल्य उपयोगी होते हैं। उदाहरण के लिए, यदि कोई वाहन मालिक अपनी कार को गुड विल में दान करता है, तो वह उचित बाजार मूल्य के आधार पर लिख सकता है कि एक खुले बाजार लेनदेन में कार की कीमत क्या होगी।
कर उद्देश्यों के लिए उचित बाजार मूल्य कई आईआरएस अदालत के मामलों का विषय रहा है क्योंकि यह निर्धारित करना मुश्किल हो सकता है। यदि वह व्यक्ति जिसने अपनी कार गुड विल को दान की है, अपने वाहन के उचित बाजार मूल्य की तलाश कर रहा है, उदाहरण के लिए, वह ईबे मोटर्स पर तुलनीय बिक्री को देख सकता है। वह कार के लिए भुगतान किए गए मूल्य का उपयोग भी कर सकता है यदि उसने हाल ही में खरीदा है, तो एक स्थानीय विशेषज्ञ से मूल्यांकन पर उसकी कीमत को आधार बनाएं या इसे कई अन्य तरीकों से गणना करें। लेकिन इन तरीकों में से प्रत्येक का एक अलग मूल्य हो सकता है, इसलिए यदि आईआरएस का मानना है कि उनका उचित बाजार मूल्य बहुत अधिक है, तो वे परिणामस्वरूप उन्हें ऑडिट कर सकते हैं।
संपत्ति करों के लिए घर का मूल्य निर्धारित करने में उचित बाजार मूल्य का भी उपयोग किया जाता है। खरीद मूल्य और उचित बाजार मूल्य के बीच का अंतर समय के साथ घटता-बढ़ता रहेगा, यही वजह है कि इस मूल्य का आकलन नियमित रूप से शहर के कर निर्धारणकर्ता या संपत्ति मूल्यांकन प्रशासक द्वारा किया जाना चाहिए।
प्रोबेट कोर्ट कर उद्देश्यों के लिए संपत्तियों के उचित बाजार मूल्य का भी उपयोग करेंगे क्योंकि यह यह निर्धारित करने में मदद कर सकता है कि मृतक के लाभार्थियों को संपत्ति करों में भुगतान करने की कितनी आवश्यकता है। यह मूल्य इन मामलों में विशेष रूप से महत्वपूर्ण है क्योंकि आम तौर पर अगर विरासत में मिली संपत्ति को परिवार द्वारा नहीं रखा जाता है, तो इसे जल्दी से बेच दिया जाएगा, इसलिए मूल्य को उसके द्वारा बेची जाने वाली चीजों की सही गणना नहीं की जा सकती है। इसके अतिरिक्त, उचित बाजार मूल्य को प्रोबेट अदालतों में स्थापित किया जाना चाहिए क्योंकि संपत्ति के कई टुकड़े कई लाभार्थियों को विरासत में मिले हैं, जिन्हें उचित बाजार मूल्य का निर्धारण करना होगा यदि एक व्यक्ति संपत्ति रखना चाहता है और अन्य लाभार्थियों को संपत्ति के मूल्य का उचित हिस्सा देता है।
रियल एस्टेट का उपयोग करता है
जब एक गृहस्वामी अपनी संपत्ति बेचने का फैसला करता है, तो उसे यह जानने के लिए सूचीबद्ध करने से पहले कि उसे क्या बेचना चाहिए, उचित बाजार मूल्य को समझना उसके लिए फायदेमंद है। वह बहुत कम के लिए घर को सूचीबद्ध नहीं करना चाहेगी, लेकिन वह इसी तरह घर को इतनी अधिक सूची में नहीं रखना चाहेगी कि वह खरीदारों को अलग कर दे।
बीमा के लिए उचित बाजार मूल्य
बीमा उद्योग भी काफी हद तक क्षतिग्रस्त या नष्ट संपत्तियों की प्रतिपूर्ति के लिए उचित बाजार मूल्यों पर निर्भर है। उदाहरण के लिए, यदि कोई घर आग में नष्ट हो जाता है, तो बीमा कंपनी संपत्ति के उचित बाजार मूल्य का उपयोग यह निर्धारित करने के लिए करेगी कि दावे के लिए कितना भुगतान करना है। यह आंकड़ा संपत्ति के लिए व्यक्ति के भावनात्मक लगाव को ध्यान में नहीं रखता है, जिसका अर्थ है कि दावे के माध्यम से भुगतान की गई वास्तविक राशि एक व्यक्ति की तुलना में बहुत कम हो सकती है जो स्वीकार करने के लिए तैयार होंगे, वे संपत्ति को नष्ट करने से पहले बेचने का प्रयास करेंगे।
समान शर्तों से अंतर
जबकि "बाजार मूल्य" एक वास्तविक बाजार में संपत्ति की कीमत को संदर्भित करता है, उचित बाजार मूल्य एक काल्पनिक परिपूर्ण बाजार में संपत्ति के मूल्य का प्रतिनिधित्व करता है जहां खरीदार और विक्रेता समान स्तर पर हैं। जबकि एक घर का वास्तविक बाजार मूल्य एक संपत्ति लिस्टिंग में उपलब्ध होगा, एक घर का उचित बाजार मूल्य गणना करना इतना आसान नहीं है। वास्तविक बाजार मूल्य कई मामलों में उचित बाजार मूल्य से अधिक हो सकता है अगर विक्रेता अपनी संपत्ति को कम करता है या अगर विक्रेता हताशा से जल्दी बिक्री करने की कोशिश कर रहा है।
एक संपत्ति का "मूल्यांकन मूल्य" एक समान अवधारणा है, लेकिन क्योंकि यह आइटम के मूल्य के केवल एक मूल्यांकनकर्ता की राय को संदर्भित करता है, न कि सच्चे उचित बाजार मूल्य के रूप में यह मूल्यांकनकर्ता-से-मूल्यांकनकर्ता से भिन्न हो सकता है। मूल्यांकनकर्ता किसी संपत्ति के उचित बाजार मूल्य को निर्धारित करने के लिए मानकों, दिशानिर्देशों, स्थानीय नियमों, आर्थिक रुझानों और तुलनीय बिक्री का उपयोग करते हैं। ज्यादातर मामलों में जहां उचित बाजार मूल्य की आवश्यकता होती है, मूल्यांकित मूल्य को स्वीकार्य माना जाता है, हालांकि, मूल्यांकन किए गए मूल्य अक्सर सच्चे उचित बाजार मूल्य से थोड़ा अधिक हो सकते हैं।
अंत में, "मूल्यांकन किया गया मूल्य" एक स्थानीय कर निर्धारणकर्ता या संपत्ति मूल्यांकन प्रशासक द्वारा निर्धारित संपत्ति का मूल्य है। इस मूल्य का उपयोग संपत्ति करों की गणना करने के लिए किया जाता है। सामान्यतया, किसी संपत्ति का मूल्यांकन किया गया मूल्य पिछली बार बेचे गए, हाल के गृह निरीक्षण और तुलनीय घर की बिक्री पर आधारित होगा। मूल्यांकन मूल्य की तरह, इन आकलन का उद्देश्य उचित बाजार मूल्य निर्धारित करना है, लेकिन आकलन इस तथ्य से सीमित हैं कि वे केवल एक व्यक्ति की राय हैं। जबकि मूल्यांकन किया गया मूल्य उचित बाजार मूल्य से मिलता-जुलता होना चाहिए, यह अक्सर थोड़ा कम होता है। मान्यता प्राप्त मूल्य सार्वजनिक आंकड़े हैं और कुछ वेबसाइटों या स्थानीय काउंटी कर निर्धारणकर्ता के कार्यालय में पहुँचा जा सकता है।
तुलनात्मक बाजार विश्लेषण
उचित बाजार मूल्य को निर्धारित करने के कई तरीके हैं, और जबकि किसी दिए गए संपत्ति का काल्पनिक रूप से एक निश्चित उचित बाजार मूल्य है, मूल्य की गणना करने के हर तरीके के परिणामस्वरूप एक अलग संख्या होने की संभावना है। उचित बाजार मूल्य की गणना के लिए सबसे आम तरीका एक तुलनात्मक बाजार विश्लेषण करना है। इसमें बाजार पर अन्य तुलनीय संपत्तियों या तुलनीय गुणों को देखना शामिल है जो हाल ही में पिछले दो से तीन वर्षों के भीतर बेचे गए हैं।
अचल संपत्ति जैसे बाजारों में, बिक्री के लिए संपत्तियों के स्थान पर विचार करना महत्वपूर्ण है, लेकिन संग्रहणीय और प्राचीन वस्तुओं जैसी वस्तुओं के साथ, यह दुनिया भर में तुलनीय हाल की बिक्री को देखने के लिए बेहतर हो सकता है क्योंकि कलेक्टर आमतौर पर अपनी खरीद को सीमित नहीं करते हैं एक स्थानीय क्षेत्र। जब तुलनात्मक बाजार विश्लेषण में अचल संपत्ति शामिल होती है, तो वे आम तौर पर लाइसेंस प्राप्त रियल एस्टेट एजेंटों द्वारा निष्पादित किए जाते हैं और समान वर्ग के फुटेज के साथ घरों में, समान स्थिति में और समान संख्या में बेडरूम के साथ तुलना करना चाहिए। उन्हें केवल खुले बाजार में उचित मूल्य के लिए बेचे जाने वाले घरों को शामिल करना चाहिए, न कि फौजदारी पर बेचे गए घरों को या फिर बहुत कम या उच्च मूल्यों पर बेचा जाना चाहिए।
पेशेवर मेला बाजार मूल्यांकन
संपत्ति के उचित बाजार मूल्य का निर्धारण करने के लिए एक और आमतौर पर इस्तेमाल किया जाने वाला तरीका एक मूल्यांक को किराए पर लेना है। मूल्यांककों को संपत्ति के प्रकार की जांच करनी चाहिए। उदाहरण के लिए, एक अचल संपत्ति मूल्यांकक संपत्ति मूल्य निर्धारित करने के लिए अनुभव और प्रशिक्षण के साथ एक प्रमाणित पेशेवर है, जबकि एक कला मूल्यांकक को कला की दुनिया, कला इतिहास और कलाकृति की बिक्री में वर्तमान रुझानों का व्यापक ज्ञान है। किसी संपत्ति का उचित बाजार मूल्य निर्धारित करने के लिए मूल्यांकनकर्ता प्रतिस्पर्धी बाजार विश्लेषण और अन्य कारकों, जैसे कि आर्थिक रुझान दोनों का उपयोग करते हैं। कई उधारदाताओं को संपत्ति के लिए ऋण स्वीकृत करने से पहले एक पेशेवर मूल्यांकन के माध्यम से घर जाने की आवश्यकता होती है।
संपत्ति प्रतिस्थापन लागत
संपत्ति प्रतिस्थापन लागत दोनों बीमा कंपनियों और कर लिखने के उद्देश्यों के लिए आम है। प्रतिस्थापन लागत अक्सर एक प्रतिस्पर्धी बाजार विश्लेषण के समान होती है जिसमें यह तुलनीय गुणों की बिक्री की कीमतों को देख सकता है। उदाहरण के लिए, यदि आप अपनी कार को दुर्घटनाग्रस्त करते हैं, तो बीमा कंपनी को आपको इसी तरह की स्थिति में कार के साथ बदलने के लिए कार का उचित बाजार मूल्य देना होगा।
जब एक आइटम, जैसे कि घर, को फिर से बनाया जाना चाहिए, तो प्रतिस्थापन लागत को इन लागतों को ध्यान में रखना होगा। उदाहरण के लिए, यदि आपका घर एक बवंडर में नष्ट हो गया था और उसे फिर से बनाया जाना था, तो पिछले साल ही इसकी कीमत आपको $ 250,000 हो सकती है, लेकिन नई सामग्री के साथ एक ही घर के पुनर्निर्माण में 300,000 डॉलर खर्च हो सकते हैं।
विक्रय मूल्य
कुछ मामलों में, किसी संपत्ति का उचित बाजार मूल्य निर्धारित करने के लिए विक्रय मूल्य का उपयोग किया जा सकता है। यह आम तौर पर केवल तभी लागू होता है जब बिक्री हाल ही में हुई हो और अगर यह किसी बाहरी दबाव के साथ खुले बाजार में हो। यदि एक घर को पिछले साल केवल एक मूल्य पर खरीदा गया था जिसे खरीदार और विक्रेता दोनों के लिए उचित माना गया था, उदाहरण के लिए, इसे कर उद्देश्यों के लिए उचित बाजार मूल्य माना जा सकता है। लगभग तीन-से-चार वर्षों के बाद, यह मान संभवतः वर्तमान बाजार को प्रतिबिंबित नहीं करेगा और संपत्ति कर मूल्य निर्धारित होने से पहले एक मूल्यांकन किया जाना चाहिए।
थर्ड पार्टी वैल्यूएशन
यदि आपने कभी भी Zillow जैसी वेबसाइट पर घरों को देखा है, तो आपने देखा होगा कि जो घर बिक्री के लिए नहीं हैं, उन पर सूचीबद्ध मूल्य (Zillow के मामले में, इन्हें "Zestimates" कहा जाता है)। ये संपत्ति मूल्यांकन हाल ही में स्थानीय बिक्री और सार्वजनिक कर रिकॉर्ड जैसे कारकों का उपयोग करके गणना की जाती है। प्रत्येक साइट का एक अद्वितीय स्वामित्व फ़ॉर्मूला होता है, जिसके कारण साइट-दर-साइट से मान बहुत भिन्न हो सकते हैं।
हाउसकैनरी नामक एक कंपनी का दावा है कि इसमें ऑनलाइन संपत्ति का सबसे सटीक मूल्यांकन है जो बाजार के सभी उपलब्ध आंकड़ों को अपने विश्लेषिकी में शामिल करता है। साइट के अनुसार, सही उचित बाजार मूल्य से उनकी त्रुटि दर 3.6 प्रतिशत से अधिक नहीं होनी चाहिए, जिसका अर्थ है कि साइट संभवतः सबसे सटीक निष्पक्ष बाजार घरेलू मूल्यांकन ऑनलाइन उपलब्ध हो सकती है।
