अचल संपत्ति के बारे में पुरानी कहावत - स्थान, स्थान, स्थान - प्रति वर्ग फुट खुदरा स्थान के लिए औसत लागत का एक बड़ा कारक है। शहर या छोटे शहर, हलचल हब या साइड स्ट्रीट, सनी साइड या छायादार पक्ष - ये स्थानीय औसत मूल्य निर्धारित करते हैं। यह किसी स्थान के लिए अधिक भुगतान करने के लायक हो सकता है यदि यह उच्चतर फुट ट्रैफ़िक में अनुवाद करता है। गंतव्य भंडारों के लिए, हालांकि, यह अच्छी तरह से ट्रोडेन मार्ग से थोड़ा दूर हो सकता है।
टिप्स
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ग्रेटर न्यूयॉर्क में खुदरा रिक्त स्थान कीमतों का कितना प्रभाव डालते हैं, इसका एक बड़ा उदाहरण है। स्टेटन द्वीप पर सेंट जॉर्ज में, अंतरिक्ष में $ 10 प्रति वर्ग फुट के लिए जगह कम हो सकती थी, लेकिन मैनहट्टन के प्रतिष्ठित ऊपरी पांचवें एवेन्यू पर सिर्फ 40 मिनट की दूरी पर, दुकानों ने दुनिया के दूसरे सबसे अधिक $ 3,900 प्रति वर्ग फुट के रूप में खोल दिया। महंगी खुदरा सड़क।
मुख्य विचार
एक स्टैंड-अलोन स्टोर को स्थापित ट्रैफ़िक का बिल्ट-इन बोनस नहीं मिलता है जो एक मॉल में एक अच्छी तरह से तैनात स्टोर को मिलता है, और यह अक्सर प्रति वर्ग फुट कम लागत में बदल जाता है। एक हाईवे एग्जिट रैंप से दूर स्थित होने के कारण यह एक लोकप्रिय पैदल यात्री सड़क पर टक होने की तुलना में अधिक किफायती है। लेकिन इनमें से प्रत्येक स्थान विभिन्न दुकानों के लिए आदर्श है।
आपको कई सवालों के जवाब देने की जरूरत है: क्या पार्किंग शामिल है? क्या आप मॉल के रास्ते या पार्किंग लॉट के रखरखाव पर मकान मालिक के सामान्य क्षेत्र के रखरखाव का भुगतान करेंगे? क्या मकान मालिक आपसे क्षति बीमा के लिए शुल्क लेगा? ये सभी प्रति वर्ग फुट सूचीबद्ध मूल्य के ऊपर एड-ऑन हो सकते हैं, लेकिन उन्हें आपकी गणना में शामिल किया जाना चाहिए।
खुदरा अंतरिक्ष की कीमतें सड़क से सड़क पर बदलती हैं, अकेले शहर से शहर और राज्य से राज्य तक। उदाहरण के लिए, लिंकन, नेब्रास्का, कीमतें क्षेत्रीय रूप से निषेधात्मक हो सकती हैं, लेकिन मैनहट्टन व्यवसाय के मालिक के लिए एक हंसी हो सकती है। यह अनिवार्य है कि आप स्थानीय लागतों को जानें और प्रति-वर्ग-फुट की क्षमताओं की बिक्री आपके उद्योग में क्षेत्रीय रूप से क्यों होती है क्योंकि यह पुरानी कहावत खुदरा स्थान पर लागू होती है, भी: अपशिष्ट नहीं, नहीं चाहते। मूल रूप से उस स्थान के लिए भुगतान न करें जो आप आय में परिवर्तित नहीं कर सकते हैं।
एक अंतरिक्ष पट्टे पर
ग्रेटर न्यूयॉर्क में खुदरा रिक्त स्थान कीमतों का कितना प्रभाव डालते हैं, इसका एक बड़ा उदाहरण है। स्टेटन द्वीप पर सेंट जॉर्ज में, अंतरिक्ष में $ 10 प्रति वर्ग फुट के लिए जगह कम हो सकती थी, लेकिन मैनहट्टन के प्रतिष्ठित ऊपरी पांचवें एवेन्यू पर सिर्फ 40 मिनट की दूरी पर, दुकानों ने दुनिया के दूसरे सबसे अधिक $ 3,900 प्रति वर्ग फुट के रूप में खोल दिया। महंगी खुदरा सड़क।
इस बीच, मियामी की लिंकन रोड देश का छठा सबसे मजबूत खुदरा स्थान है, और वहां के खुदरा विक्रेता औसतन $ 350 प्रति वर्ग फुट का भुगतान करते हैं। उस सूची में नंबर 10 पर डलास / फोर्ट वर्थ में हाईलैंड पार्क विलेज है, औसतन $ 175 प्रति वर्ग फुट। जब पट्टे पर दिया जाता है, तो प्रति वर्ग फुट की कीमत आमतौर पर एक वार्षिक पट्टे की कीमत होती है, इसलिए मासिक कुल प्राप्त करने में कुछ गणित लगता है: अंतरिक्ष में वर्ग फुट की संख्या प्रति वर्ग फुट की कीमत से गुणा करें, फिर 12. से विभाजित करें। 978 वर्ग फुट जगह के लिए $ 28 प्रति वर्ग फुट जो प्रति माह $ 2,282 तक काम करता है।
क्लीवलैंड में एक केस स्टडी
एक विशिष्ट शहर में उच्च और चढ़ाव पर परिप्रेक्ष्य के लिए, क्लीवलैंड पर विचार करें, जहां स्थिर अर्थव्यवस्था में खुदरा रिक्तियां बढ़ रही हैं। जैसे-जैसे निवासी बाहर निकलते हैं, सड़कों पर जाम लग जाता है और सड़कों पर ट्रैफिक पैटर्न बदल जाता है। इस बीच, अन्य क्षेत्रों, विशेष रूप से उपनगरों में, लोग अपनी जीवनशैली के लिए बेहतर होने के रूप में उन पड़ोस को देखते हैं जो वे अनुभव करते हैं।
खुदरा क्षेत्र में क्लीवलैंड का 2017 का क्षेत्रीय औसत $ 12.13 प्रति वर्ग फुट था, जो शहर के व्यापक खुदरा स्थानों में 11 प्रतिशत रिक्ति दर के औसत के कारण था। किसी भी शहर के साथ, रिक्तियों की कीमतों में भारी प्रभाव पड़ता है और यह वार्ता में एक महान लाभकारी कारक है। 26 प्रतिशत रिक्ति के साथ क्लीवलैंड का एक क्षेत्र $ 8 प्रति वर्ग फुट के तहत पूछ रहा है, लेकिन जहां केवल 1.5 से 3 प्रतिशत रिक्ति है, मकान मालिक $ 22 और $ 25.88 प्रति वर्ग फुट के बीच पूछ रहे हैं। यह आपूर्ति और मांग के बारे में है।
यह सभी मामलों में मूल्य नहीं है
एक खुदरा स्थान पर एक महान दर भ्रामक हो सकती है। यदि आप ग्राहकों से मिलने नहीं जा सकते हैं, तो प्रति वर्ग फुट $ 7 का भुगतान करने की क्या बात है? यदि वे क्षेत्र को असुरक्षित मानते हैं तो क्या होगा? क्या वे ब्रेक-इन के बारे में चिंता किए बिना अपनी कार पार्क कर सकते हैं? क्षेत्र में किस तरह का कम्यूटर पारगमन करता है? क्या अन्य दुकानें हैं जो ग्राहकों को पास के समय बिताने का कारण देंगी?
किसी व्यवसाय के संभावित ग्राहक को आपके अंतरिक्ष निर्णयों में कारक होना चाहिए। हिप युवा ग्राहकों को रेजी, अपस्केल के हुड में खरीदारी करने की संभावना नहीं है, इसलिए मिडवूड, क्लेवलैंड में भुगतान किए गए प्रति वर्ग फुट 25.88 डॉलर की कीमत की तुलना में एक midrange अंतरिक्ष को खोजने के लिए बेहतर अनुकूल है। इस बीच, उम्र बढ़ने वाले ग्राहकों को उन स्थानों पर जाने की संभावना कम है जो पार्किंग स्थल आवंटित नहीं करते हैं या जिनके लिए बड़ी दूरी तक चलने की आवश्यकता होती है।
अनुसंधान सब कुछ है
क्षेत्रीय स्तर पर अनुसंधान करने के लिए दुकानदार की ज़िम्मेदारी दुकानदार की होगी, जो कि उचित दर सुनिश्चित करता है। यह एक समझदार वाणिज्यिक अचल संपत्ति एजेंट के साथ काम करने में मदद करता है जो न केवल आँकड़ों को टटोलता है, बल्कि प्रलेखन के साथ दावों का समर्थन कर सकता है। लेकिन ध्यान रखें कि एजेंट को लेन-देन से कुछ हासिल करना है, इसलिए स्वतंत्र शोध भी करें। किसी भी शहरी पुस्तकालय में एक संदर्भ डेस्क में बिक्री और पट्टे की कीमतों का विवरण देने के लिए हाल ही में आवधिक होना चाहिए। क्षेत्रीय समाचार पत्र हाल के बाजार के रुझानों के लिए महान स्रोत हैं, लेकिन आप जिन क्षेत्रों में रुचि रखते हैं, उन पर निगरानी रख रहे हैं। स्थानीय वाणिज्यिक अचल संपत्ति समाचार पत्र की सदस्यता लें और मूल्य रुझानों पर नजर रखें।
अपने व्यवसाय के लिए प्रति वर्ग फुट संभव रूढ़िवादी बिक्री के आंकड़ों का विचार रखें और किराए बनाम बिक्री का लागत-लाभ विश्लेषण करें। विशेष रूप से समान व्यवसाय प्रकारों के बीच तुलना के लिए देखें। समझें कि उस क्षेत्र में साल भर पैदल और कार का आवागमन कैसा होता है। एक समुद्र तट की ओर वाली सड़क मई से सितंबर तक हत्यारे का व्यवसाय कर सकती है, लेकिन इसका एक बड़ा कारण जनवरी में दुकानों का बोर्डिंग और फिशिन जाना है।
अंततः, अपने क्षेत्र में स्थानीय बिक्री, खुदरा क्षेत्र में विशिष्ट बिक्री के लिए स्थानीय कीमतों, खुदरा रुझानों और यातायात के अच्छे ज्ञान के साथ, आप एक आशाजनक खुदरा स्थान पा सकते हैं जो आपके व्यवसाय को पनपने की अनुमति देगा।
